Quels sont les facteurs qui influencent la valeur d'un hôtel ?

L'emplacement, les caractéristiques des locaux, les conditions du bail, les facteurs économiques et inhérents à l'activité commerciale, ainsi que la qualité professionnelle de l'exploitant et de l'équipe sont autant d'éléments qui peuvent affecter la valeur d'un hôtel.

Facteurs se rapportant au local commercial

Emplacement

L'emplacement est l'un des critères les plus importants pour valoriser un hôtel. Il l’est aussi pour les clients qui cherchent à réserver un hôtel.

Pour apprécier la qualité de l’emplacement il faut étudier, la situation géographique, la taille de la ville, la démographie (évolution de la population et typologie) et la situation dans la zone de chalandise. Il faut également s’intéresser à l'attractivité de la zone, les gisements de clientèles dans la zone de chalandise (grands magasins, cinémas, théâtres, stades, lieux de culte, sites touristiques, etc.). La présence d'un parc ou d'un jardin dans l'hôtel, la proximité d'une gare, d'une station de métro ou d'une sortie autoroute, ainsi que la disponibilité d'un parking à proximité ou sur place sont aussi des éléments qui influencent la valeur du bien.

Caractéristiques des locaux

Les caractéristiques des locaux impactent la valeur de l'hôtel et doivent être prises compte, pour cela il faut étudier plusieurs éléments.

En premier lieu, il faut s'assurer que l'établissement est aux normes, notamment pour les établissements aux normes handicapées (2015), et qu'il dispose d'un avis favorable à la poursuite d'exploitation.

Ensuite il convient :

D’analyser le nombre de chambres, la répartition des locaux hôtels et des locaux salle/cuisine/annexes du restaurant, les salons particuliers, la salle de séminaire, le bar, la terrasse intérieure ou extérieure, ainsi que la possibilité d'augmenter la capacité.

De mesurer l'état d'entretien des locaux en dehors du constat visuel, il faut se reporter aux n° 615200 et n° 615500 du plan comptable détaillé et de calculer le ratio dépenses d'entretien des locaux / CA HT.

Constater s’il y a la climatisation dans les chambres, une bonne isolation, quel est le moyen de chauffage et s’il est économe et confortable.

Recenser les équipements de loisirs (tennis, piscine, golf miniature, etc.), le matériel pour savoir s’il est en nombre suffisant, la qualité de l'aménagement, l'ancienneté de la literie et la vétusté des immobilisations.

Facteurs liés aux conditions du bail

Le loyer et les charges doivent être calculés en pourcentage du CA HT et comparés aux normes professionnelles, afin de s’assurer que le niveau de charge est conforme au taux d’effort attendu.

Le bail doit être lu de manière attentive, afin de connaître la durée à courir du bail, la spécialisation du bail en restauration, les charges à payer excessives, les travaux de conformité à la charge du locataire et la présence ou non d'un logement de fonction doivent être analysés.

Facteurs économiques et inhérents à l'activité commerciale

Les facteurs économiques externes comme la concurrence sur la zone de chalandise, ainsi que la clientèle et les contrats annuels de société doivent être étudiés.

La présence d'une licence IV, d'un logiciel commercial/gestion/prise de commande, les dépenses de communication (dépenses / CA HT), la date de la dernière action de prospection, le référencement de l'hôtel dans les guides ou le label, le site internet, la possibilité de réserver sur le site internet, la présence sur les réseaux sociaux, l'ancienneté de l'établissement sous le même nom, la notoriété et la signalisation et pré-enseigne sont autant de facteurs à étudier.

Facteurs de qualité professionnelle de l'exploitant et de l'équipe

Le ratio frais de personnel (salaires+charges) / CA HT doit être calculé et comparé aux normes professionnelles.

Les qualifications du personnel, l'ancienneté dans le métier, l'ancienneté dans l'établissement, l'âge de l'exploitant et la présence ou non de l'actuel propriétaire en cuisine entrent dans l’analyse des facteurs de valeur.

Facteurs de résultat et de perspectives d'avenir

L'évolution du marché doit être étudiée ainsi que les avantages concurrentiels et les risques spécifiques.

L’étude de l’évolution de l'EBE / 3 ans, l'évolution du chiffre d'affaires sur 3 ans et les projections financières permettent de mesurer les perspectives d’avenir.

Si vous êtes vendeur pensez à passer en revue ces facteurs de valeur, préalablement à la mise en vente afin d’estimer au plus juste votre hôtel et/ou d’envisager des actions d’amélioration pour apporter de la plus-value à votre établissement.